海南省政府文件
琼府〔2006〕34号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
　　为了进一步加强宏观调控，规范土地开发，有效实施“大企业进入、大项目带动”战略，促进我省产业经济与土地资源协调、可持续发展，现就规范企业参与土地成片开发工作的有关事项，通知如下：
　　一、各市、县政府和有关部门要高度重视企业参与土地成片开发工作。各市、县政府要始终把落实项目建设作为着力点，按照落实科学发展观、实施可持续发展战略、实现又快又好发展的要求，对土地资源的使用统筹规划，编制土地成片开发计划。各级建设、规划、国土环境资源、发展与改革、财政等相关职能部门要各司其责，加强管理，确保土地成片开发项目有效实施。
　　二、规范企业参与土地成片开发的方式。企业参与土地成片开发是指在城镇建成区以外、尚未具备具体项目建设条件的新的规划区域，政府划出一定面积的区片，由参与成片开发的企业（以下称主开发商）按照规划投资，统一进行基础设施建设、自有项目建设和项目招商工作，并从依法出让的土地中获得一定比例土地收益权的土地开发行为。
　　三、强化土地成片开发的规划管理。省政府有关职能部门和市、县政府要高度重视土地成片开发建设规划编制工作。市、县政府要根据国家政策以及我省土地利用总体规划、城市总体规划、城乡规划体系，统筹兼顾，合理安排，科学编制土地成片开发总体规划和土地成片开发控制性详细规划，按照有关规定报批后实施。控制性详细规划没有编制完成的，不得实施土地成片开发。
　　四、按照公开、公平、公正的原则选择主开发商。市、县政府按照土地成片开发的总体规划和控制性详细规划，确定开发规模、开发时序、开发期限、投资总额、年度资金投资额、被征地农民的补偿安置计划以及主开发商的投入回报方式、违约责任等，编制土地成片开发方案，报经省政府批准后公布。土地成片开发方案公布后，有两个或者两个以上开发意向者的，以招标方式确定主开发商；只有一个开发意向者的，应根据方案中设定的条件与开发意向者协商签订成片开发的协议。
　　市、县政府违反省政府批准的土地成片开发方案或土地成片开发方案尚未报经省政府批准，擅自与开发商签订的土地成片开发合同（协议）无效；并依照《海南省行政首长问责暂行规定》等规定，对主要负责人进行问责。
　　五、合理确定土地成片开发规模，强化土地集约和节约利用。实施土地成片开发，要根据社会经济发展和市场需求情况，进行深度分析和科学论证，按照产业结构合理、产品供需平衡的原则，确定土地成片开发规模。土地成片开发面积应当控制在与主开发商约定时间内的项目建设及其招商能力范围以内。
　　对成片开发的土地要遵循集约和节约用地的原则供地，切实做到供应一块、开发一块、见效一块，避免闲置浪费土地资源。对具体项目的用地，要在土地使用合同中明确土地用途、容积率、建筑密度、投资强度和开发进度等控制性要求，以提高土地集约、节约利用水平。
　　六、合理确定开发期限，建立退出机制，确保土地成片开发项目有效实施。市、县政府应当根据土地成片开发的规模等因素，明确主开发商对土地成片开发的期限。开发区域内的基础设施建设期限一般不得超过2年，最长不得超过4年；完成开发区域内全部自有项目建设以及落实全部招商引资项目的期限一般不得超过8年，最长不得超过10年。特殊情况需延长开发期限的，须报省政府批准。
　　市、县政府还应根据土地成片开发的时序和主要建设内容等因素，明确主开发商在土地成片开发期限内每一年度的投资比例、完成基础设施建设比例以及自有项目建设计划和落实招商引资项目的计划，确保土地成片开发按计划、有步骤地进行。主开发商每一年度完成的投资和基础设施建设比例原则上不得低于在土地成片开发期限内的年度平均比例，但是主开发商上一年度完成的比例超过年度平均比例的，超过部分可以纳入下一年度平衡考核。
　　主开发商未能按照约定完成年度投资比例、基础设施建设比例自有项目建设计划和招商引资项目计划的，或者主开发商未能在约定的土地成片开发期限内完成全部投资额、全部基础设施、全部自有项目建设和全部招商引资项目的，市、县政府应当依法解除与主开发商签订的开发协议，终止主开发商继续参与开发的权利。
　　七、合理确定土地出让收入分成比例。主开发商按照规划要求出资进行基础设施建设形成建设用地条件后，由政府按照规定统一供应土地。土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。
　　土地开发成本包括实施土地成片开发所需的规划编制费、征地补偿费、新增建设用地有偿使用费等依法应当向国家缴交的税费以及基础设施工程建设费。土地开发成本由主开发商支付。
　　八、依法维护主开发商的合法权益。成片开发区域内的土地出让收入，应当按照开发协议约定及时兑现给主开发商，市、县政府不得滞留、克扣，切实保护主开发商的合法权益。
　　市、县政府要恪守诚信，遵守与主开发商所签订的土地成片开发协议，不得违约。要明确双方在土地成片开发中的权利和义务，凡政府无力承担或无权承诺的事项不得写进开发协议，对协议中承诺的事项要不折不扣地落实。
　　九、依法实施农村集体土地征收，切实保护被征地农民的合法权益。市、县政府要在编制成片开发区域内农村集体土地征收方案中，写明被征地农民的就业、医疗、教育、养老、居住等重要事项的落实措施，不符合要求的方案一律不得报、批。征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县政府组织实施。市、县政府应当严格按照批准的征收土地方案，组织制订和批准具体的征地补偿、安置方案。
　　土地征收的补偿和安置补助标准，严格按照国家的规定执行，并采取切实有效的措施落实补偿和安置。依照现行法律法规和政策规定支付土地补偿费和安置补助费尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，市、县政府应当增加安置补助费或者以国有土地有偿使用收入予以补贴。
　　各市、县政府要建立和完善被征地农民的就业机制和社会保障制度，为被征地农民提供稳定的生活来源和可靠的基本生活保障。要将被征地农民统一纳入城镇养老、医疗、失业等社会保险范围，通过现行城镇社会保障体系解决其基本生活保障问题；各市、县政府要有针对性地制定适合被征地农民特点的就业培训计划，对被征地农民进行免费就业培训，通过订单式培训等多种方式帮助被征地农民实现就业；符合被征地农民就业的岗位，主开发商要负责安排其就业。市、县政府要根据便利、就近的原则，将通过土地开发整理新增加的耕地安排给被征地农民耕作，以解决被征地农民的生产生活出路问题。对土地被成片征收后无房居住的农民，市、县政府要通过采取统一安排安置房或另给农民划定宅基地、由农民自建住房等多种形式，解决被征地农民的居住问题，保证被征地后的农民每户有一处住房。市、县政府要通过设立助学基金等多种途径，解决被征地农民的子女教育问题。
　　十、严格土地供应管理。成片开发区域内的土地供应年度计划，由市、县政府商主开发商按照省政府下达的年度供地指标编制，并按照规定组织实施。区域内未按照规定完成基础设施建设形成建设用地条件的土地不得出让。具体项目的土地供应按照国家和我省的有关规定执行。凡属经营性项目的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌出让的方式供应。其他性质的项目用地，同一地块的供地计划公布后，有两个或者两个以上意向用地者的，也应当以招标、拍卖或者挂牌出让的方式供应。符合《划拨供地目录》的，可依照法定程序以划拨方式供应。
　　禁止违法低价供应土地，切实保护主开发商的合法权益和保障国有土地资产不流失。以招标、拍卖或者挂牌出让方式供应国有土地使用权的，应当按照国家有关规定确定标底或者底价，竞价低于标底或底价的，不得拥有国有土地使用权；以协议出让方式供应国有土地使用权的，土地出让金不得低于按照国家规定所确定的最低价。
　　各市、县政府应当采取切实有效的措施，认真贯彻落实本通知的各项要求，并在2006年7月底前对本市、县企业参与土地成片开发的情况进行清查。对于本市、县政府仅与开发商签订了意向性开发协议，尚未签订正式开发协议的，应当按照本通知要求确定主开发商并签订正式开发协议；对于已签订正式开发协议，而协议内容与本通知要求不一致的，市、县政府应当与主开发商进行协商，按照本通知的要求予以修改或者补充完善，以切实规范企业参与土地成片开发的行为，确保土地成片开发项目有效实施。各市、县政府要于2006年9月底前将清查土地成片开发的情况报送省国土环境资源厅，由省国土环境资源厅汇总后报省政府。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年七月十九日